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116輪競價后,36億拿下溫州一塊地,德信中國頻頻高溢價拿地背后,這是個大難題……

來源:國際金融報  2020-06-12 15:52:07

摘要:德信中國又出手了。

??德信中國又出手了。6月11日,在經過了116輪競價后,德信中國旗下的溫州浩闊企業管理有限公司以36億元的總價競得溫州鹿城區1宗綜合用地,折合樓面價26385元/平方米,溢價率50%。而這已是該地塊的最高限價。

??據諸葛找房提供的數據,截至6月10日,德信中國先后拿下了12宗地塊,規劃建筑面積合計約123.16萬平方米,總成交金額逾140億元。而這些地塊中,最高溢價率超過了100%。而高溢價率之下,如何保證項目的利潤空間又成了的新中國面臨的一項新課題。

??記者就拿地、利潤等問題向德信中國方面發去了采訪提綱,截至發稿前,尚未收到進一步回復。

??頻繁高溢價拿地

??事實上,德信中國近期在土地市場上的表現堪稱“兇猛”。

??6月10日,德信以總價10.55億元摘得成都天府新區一宗宅地,成交樓面價15935元/平方米,以及須無償移交面積比例8%,溢價率為47.83%。

??5月28日,經過129輪舉牌后,德信中國從萬科、保利等18家房企中脫穎而出,以12.28億元、80%的溢價率,競得成都天府新區興隆湖一幅商住用地。

??這樣的溢價率對于成都所在的二線城市而言著實不低??藸柸鹧芯恐行陌l布的數據顯示,在5月25日-31日的一周內,二線城市整體平均溢價率僅為10%,而成都因天府新區、新都區等熱點區域的高溢價成交帶動下,在該周的溢價率也僅是接近30%。

??德信中國還在持續加碼布局浙江大本營。

??5月19日,其以22.5億元競得寧波一宗城鎮住宅用地,成交樓面價22140元/平方米,溢價率45.7%。

??這一溢價率還不算高。半個月之后,6月4日,德信在188輪競價后,以7.252億元拿下徐州市鼓樓區一宗住宅用地,樓面價7469元/平方米,溢價率沖破100%,達到135.39%。

??據克而瑞研究中心數據,6月1日至7日的一周內,以徐州等為代表的重點三四線城市供應了優質地塊,整體溢價率約為24%;而在5月18日-24日的一周內,寧波的土地溢價率約為31%。

??由此來看,德信所拿地塊皆明顯高于當周的平均水平。同時,粗略計算可知,截至目前,德信中國所獲地塊的平均樓面價約為11400元/平方米,遠高于2019年約6220.2元/平方米的新增土地成本。

??58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示,德信在港上市后,自身的規?;寗恿軓?,同時可以看到其融資動作頻頻,資金儲備量也明顯加強。另一方面,近兩年浙系房企的發展速度也表現較好,德信拿地出手迅猛也就在情理之中了。

??張波也進一步表示,德信中國對部分城市有充分自信,或者十分看好部分城市,“拋開溢價率,從本身的實際地價來看,未來壓力的確不小?!?/p>

??不過,未來一段時間內,德信中國或許會延續這樣積極拿地的動作。

??在3月中旬舉辦的業績發布會上,德信中國管理層曾表示,“2020年我們目前拿地壓力比較小,公司已經有足夠的供貨量,截至2月底,我們可供貨1020億元,今年公司(新增貨值)目標是800億元?!?/p>

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??諸葛找房數據中心提供的數據顯示,2020年以來至6月10日,德信中國在包括成都、杭州、寧波、武漢、溫州等地先后拿下了12宗地塊,規劃建筑面積合計約123.16萬平方米,總成交金額逾140億元。

??若算上6月11日拿下的溫州地塊,德信中國新增土地總規劃建筑面積達到約為136.8萬平方米。另據億翰智庫數據顯示,2019年德信中國的銷售均價為18308.5元。以此粗略計算,截至當前,德信中國所獲貨值約250億元,仍低于800億元的新增貨值目標。

??調高權益比存難

??拿地溢價率維持在高位,分散風險、保證利潤空間對房企來說,是一個頗為重要的課題。尤其是在房地產行業利潤水平普遍走低的大背景下。

??億翰智庫研究總監于小雨向記者表示,過去,房企在獲取高溢價率土地后,會選擇“捂地”的方式來保證盈利,而現在則會找品牌溢價率高的企業合作。

??這也正是德信中國選擇的方式。在此前的2019年業績發布會上,德信中國管理層表示,“地價較熱時通過合作方式取得土地控制溢價率分散風險?!?/p>

??不過,采取合作方式降低風險的另一面便是權益占比明顯較低。德信中國2019年年報顯示,報告期內,其新增的38個項目總價值約295.13億元,而其應占權益僅111.56億元,占比僅為37.8%。同樣地,在2018年新增的22幅土地中,權益占比僅為31.3%,其中,權益占比超過50%的僅9塊,有一宗位于杭州地塊,德信中國占比僅7.4%。

??德信中國也意識到了這一問題?!昂献饕矔磉\營效率的降低,所以我們從2019年開始逐步調整合作模式,從廣泛合作到未來戰略性合作,選擇性合作?!惫竟芾韺訕I績會上也坦言,“未來也會進一步調高權益比,從40%-50%提高到50%以上?!?/p>

??不過,諸葛找房數據中心分析師陳霄向記者表示,德信中國以合作方式拿地居多,權益比例較低,在當前的市場環境下,行業競爭日益激烈,采取合作方式拿地更能緩解風險壓力。而從德信中國當前的盈利能力以及負債水平來看,短時間內提高拿地權益比例或難以實現。

??對于通過合作開發降低風險的方式,地產評論員嚴躍進表示,“合作開發的模式會稀釋企業項目銷售收入”,同時,“一些高溢價項目,因為地塊成本比較高,即便是通過合作開發也會還是有很多潛在的問題”。

??張波則坦言,通過合作來分擔風險并非最佳路徑,2016-2017年不少地王項目后續銷售不佳,合作也未能實現預期收益現象比比皆是。


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